Årsavgiften och energikostnaderna
Hjorthagshus har bland de högsta årsavgifterna i Sverige. Orsaken till detta är främst de skyhöga energiförlusterna.
Om föreningen utför genomgripande energieffektivisering kan årsavgifterna först frysas, sedan successivt sänkas ner till noll. En viss sänkning sker direkt, för att följas av mindre löpande sänkingar med de stora minskningarna längre fram. Förädling av föreningens outnyttjade lokaler, förbättrad uthyrning av befintliga, sänkta underhållskostnader, minskade förvaltningskostnader och sparande med avkastning påverkar sänkningen av årsavgifterna.
.
Höjd årsavgift 1 januari 2025 och 1 januari 2026. Höjningarna de senaste tio åren och medlemmarnas förlust…
Höjningarna av årsavgiften med 10 procent som infördes den 1 januari 2025 och 3 procent 1 januari 2026 behövdes inte. Föreningens energiförluster kan enkelt minskas med belopp motsvarande de intäkter som höjningarna ger. När energiförluster byggs bort, vidtas permanenta åtgärder som låser energianvändningen på en lägre nivå. Att hantera ökade energikostnader genom att återkommande höja årsavgiften leder fel: orimliga boendekostnader, nedpressat värde på bostadsrätterna och finansiell instabilitet!
Vid föreningsstämman 2016 presenterade sig en grupp kunniga, ideellt inriktade medlemmar för att bilda ny styrelse. Gruppen leddes av en advokat med erfarenhet från styrelsearbete i föreningen och upplevda missförhållanden. Den engagerade gruppen ville minska klimat- och miljöpåverkan genom att avsluta fjärrvärmen, montera solceller och genomgripande energieffektivisering. Man vill även förädla föreningens outnyttjade lokaler, skapa inkludering och öka trivseln för medlemmarna. Med åtgärderna ville gruppen frysa årsavgifterna, dvs framledes inte höja dem. Inom gruppen diskuterades även möjligheten att längre fram sänka årsavgifterna…
Nu kan resultatet avläsas… Sedan 2016 har årsavgiften stigit med cirka 60 procent. Vid försäljningar ska mäklarna i prospektet noga ange årsavgift och vilka löpande driftskostnader som finns (gas, el, mm). Om låneansökan till bank görs ska låntagaren ange alla löpande kostnader i kreditansökan. Kostnaderna ger sedan låneutrymmet som banken beviljar låntagaren, vilket för många spekulanter har stark påverkan på vilket högsta bud som kan lämnas.
Det ackumulerade onödiga uttaget av årsavgifter sedan 2016 uppskattas till 29,6 miljoner kronor jämfört med en frysning av årsavgiften vid 2015 års nivå. Bedömning av mäklare som arbetar i området är att nedpressat värde på bostadsrätterna (på grund av alltför höga årsavgifter) kan uppskattas till 109 miljoner kronor. Medlemmarnas totala ackumulerade förlust kan vara cirka 139 miljoner kronor. Idag är bostadsrättsvärdet i Hjorthagshus ungefär detsamma som 2015. Bostadsrättsvärden i Centrala Stockholm och i området Östermalm/Gärdet/Hjorthagen/NDS finns på sajten Mäklarstatistik; värdena har i de två områdena ökat med 29 respektive 32 procent. Uppgifterna ska betraktas som ungefärliga och genomsnittliga. Stora avvikelser kan förekomma för enskilda bostadsrätter. Exempelvis påverkas värdet stort av bostadsrättens skick.
.
Föreningens samlade energikostnader
Nedan visas de uppskattade energikostnaderna för medlemmarnas boende under 2024.
| Energiköp 2024 | Kr/år |
| Fjärrvärme | 3 800 000 |
| Fastighetsel | 450 000 |
| Hushållsel | 760 000 |
| Spisgas | 1 190 000 |
| Totala externa energiköp som försvinner vid genomgripande energieffektivisering | 6 200 000 |
Ovanstående kostnader försvinner helt vid genomgripande energieffektivisering. Hjorthagshus byggnader har fördelaktig placering direkt på berget och stora tak i oskymt läge som sammantaget medger energiautonomi. Energikostnader är intressanta eftersom de kan internaliseras (”plockas hem”) till föreningen och bli en intäkt som möjliggör sänkta årsavgifter.
När energiköpen efter genomgripande energieffektivisering har upphört finns inte energikostnaderna samtidigt som olika underhållskostnader sjunker. Främst är det den återkommande fönsterrenoveringen som försvinner när underhållsfria lågenergifönster installeras. Kostnader för takomläggning upphör även eftersom taket görs om till en heltäckande, vattentät solenergianläggning.
.
Inflationen, årsavgifterna och vinsten från energieffektivisering
Inflationen påverkar högst väsentligt de framtida energikostnaderna. Varje år ökas energikostnaderna av inflationen som läggs på tidigare års inflation (ränta-på-ränta-effekt). De ackumulerade kostnaderna får på sikt stor betydelse för årsavgifterna. Nedan visas kostnadsutvecklingen vid olika inflationstakter. Investeringar i energieffektivisering görs i nominella belopp och frikopplar föreningen från den framtida energiprisspiralen med inflation-på-inflation.
Den horisontella gröna linjen i diagrammet ovan är föreningens investeringar. De böjda uppåtriktade kurvorna är föreningens avkastning (minskade energiköp) på investeringarna inklusive ackumulerad räntekostnad. Skillnaden är föreningens vinst som möjliggör stora sänkningar av årsavgifterna.
Vinstens storlek beror av den framtida inflationstakten. Inflationstakten 2 procent (blå kurva) är den inflationstakt som vi vet kommer att finnas eftersom Riksbanken utlovar den. Beträffande energipriserna har de under det senaste decenniet stigit klart mer än den allmänna inflationstakten på 2 procent. Elpriserna har de senaste 10 åren stigit med i genomsnitt 7 procent per år. Fjärrvärmepriset har de tre senaste åren ökat med i genomsnitt 9 procent.
Energimarknadsinspektionen har gett klartecken till kraftiga framtida höjningar av elpriserna. Fjärrmeföretagen vill höja med lika mycket. En osäkerhetsfaktor för prisutvecklingen är att allt fler fastighetsägare stänger av fjärrvärmen, varvid fjärrvärmeföretaget måste sprida sina fasta kostnader på färre kunder. I stadsdelen Hammarby Sjöstad har hälften av bostadsrättsföreningarna stängt av fjärrvärmen och använder i stället värmepumpar. I hela Sverige värms mer än två miljoner byggnader med värmepump.
Diagrammet ovan visar att redan vid den garanterade inflationstakten på 2 procent ger en vinst på cirka 316 miljoner kronor eller i genomsnitt 9 miljoner kronor/år. Om den genomsnittliga energiprisinflationen istället blir fullt möjliga 6 procent skapas en vinst på cirka 615 miljoner kronor, vilket motsvarar en årlig genomsnittlig vinst på cirka 17 miljoner/år.
.
Förmögenhetsökning för medlemmarna
Energiautonomi för föreningen kommer att leda till höjda värden på medlemmarnas bostadsrätter. Den högre värderingen uppstår tack vare:
- Låga årsavgifter
- Immunitet mot framtida energiprishöjningar (minskad osäkerhet)
- Ökad boendekomfort
- Minimal klimatpåverkan ”känns bra” och ger gröna bolån
En rimlig bedömning är att lägenhetsvärdet kommer att stiga med 15 procent när alla åtgärder är genomförda och underhållet av byggnaderna förbättrats. I föreningar som har utfört genomgripande energieffektivisering finns en värdeökning på denna nivå vid jämförelse med likvärdiga bostadsrätter i samma område. Givet att föreningen delger nya lägenhetsspekulanter planen på energiautonomi, minimal klimatpåverkan och låga årsavgifter kan en viss värdeökning ske redan när åtgärderna inleds. Värdeökning på 15 procent ger att dagens värde kring 75 000 kr/m2 stiger till 94 000 kr/m2.
En 40 m2 lägenhet ökar i värde med 450 000 kronor… utan att medlemmen egentligen gjorde något.
.
Låta årsavgiften bli noll?
Det finns bostadsrättsföreningar med noll i årsavgift. God ekonomisk förvaltning med realt och finansiellt sparande har gett den positiva belägenheten.
Hjorthagshus kan använda vinsterna från genomgripande energieffektivisering för finansiellt och realt sparande med avkastning. Affärsbankerna erbjuder s.k. diskretionär förvaltning som innebär att banken sköter förmögenheten och använder historisk statistik för olika placeringsmöjligheter. Föreningen kan exempelvis beställa 6 procents årlig avkastning på sitt sparande. Föreningar med diskretionär förvaltning anger vanligen att ett baskapital ska placeras i statsobligationer (anses riskfritt), en andel i fastighetsobligationer och en tredje andel i aktiefonder.
.
Legala aspekter
En bostadsrättsförening är rättsligt sett en ekonomisk förening. Därför finns i Brf. Hjorthagshus stadgar, § 1: ”Föreningens ändamål är att främja medlemmarnas ekonomiska intressen…”. Formuleringen är ordagrant hämtad från Lag (2018:672) om ekonomiska föreningar, § 4: ” …/… har till syfte att främja medlemmarnas ekonomiska intressen …/….
I lagens förarbeten finns angivet att medlemskapet i en bostadsrättsförening ska vara (ekonomiskt) fördelaktigt. Medlemskapet i Hjorthagshus är ekonomiskt ofördelaktigt på grund av återkommande höjningar årsavgifterna och nedpressat värde på bostadsrätterna. Information från fastighetsmäklare visar att många medlemmar under 2024 och 2025 har förlorat betydande belopp vid försäljning. Försäljningarna sker till lägre belopp än det medlemmen betalade vid köpet. Även de medlemmar som ägt sin bostadsrätt i många år står som förlorare.
